Консультант плюс лого

Январь, 2014


ИП решил купить «арендный» патент

Разъясняем волнующие вопросы

Суховская М.Г.  Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» 2013, № 24

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателей 1, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимости 2.

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

  • или общей долевой собственности;
  • или общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Внимание! Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправе 5.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренду 3, а во втором случае — нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимость 4.

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренды 6.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлении 7 на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорах 8. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года) 9.

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патента 10:

Стоимость патента на год = Потенциально возможный к получению доход, установленный региональным законом х 6%

С учетом такой позиции Минфина в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимости 11. То есть владелец, к примеру, 800-метрового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам — уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Внимание! Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбору 12.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример — Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такими 13:

  • — до 100 кв. м — 11 100 руб.;
  • — от 100 до 150 кв. м — 30 000 руб.;
  • — от 501 кв. м — 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) — 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

Вывод

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь — один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносов 14.

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патенте 15. Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не будет 16. Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Примечание. Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужно 17.

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налогов 18.

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб. 19 ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регионе 20.

При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патент 21.

***

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложения 22.

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимам 23. То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» — 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систему 24.

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываются 25.

  • 1 гл. 26.5 НК РФ
  • 2 подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ
  • 3 Письмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569
  • 4 Письмо Минфина от 21.06.2013 № 03-11-12/24021
  • 5 Письмо Минфина от 18.01.2013 № 03-11-11/8
  • 6 Письма Минфина от 12.04.2013 № 03-11-09/12205, от 30.07.2013 № 03-11-11/30202, от 09.09.2013 № 03-11-12/36942
  • 7 форма утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@
  • 8 Письмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28
  • 9 Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297
  • 10 статьи 346.48, 346.50 НК РФ
  • 11 Закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53
  • 12 п. 2 ст. 346.45 НК РФ
  • 13 Закон Приморского края от 13.11.2012 № 122-КЗ
  • 14 Письмо ФНС от 15.10.2013 № ЕД-4-3/18471@
  • 15 Письмо Минфина от 05.04.2013 № 03-11-10/11254 (п. 2)
  • 16 Письма Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297, от 24.05.2013 № 03-11-11/18577
  • 17 Письмо Минфина от 07.10.2013 № 03-11-11/41513
  • 18 Письмо Минфина от 23.09.2013 № 03-11-09/39218
  • 19 приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 № 3-756
  • 20 Письма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318, от 22.01.2013 № 03-11-11/21
  • 21 подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652
  • 22 п. 1 ст. 346.43 НК РФ
  • 23 п. 6 ст. 346.45 НК РФ
  • 24 п. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ
  • 25 Письмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687

Что будет за отсутствие «подотчетных» заявлений

Мартынюк Н. А. Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» 2013, № 24

Казалось бы, написать такое заявление несложно. Работник оформляет бумагу: «Прошу выдать мне столько-то на такие-то цели». Директор (либо уполномоченный им работник) своей рукой визирует: «Выдать столько-то на такой-то срок», ставит дату и подпись и передает в кассу 1. Однако многим это кажется бессмысленным переводом бумаги и рабочего времени.

Посмотрим, чего бояться, если проверяющие обнаружат, что при выдаче денег под отчет вы обходились без заявлений.

Возможен ли штраф за нарушение кассовой дисциплины

Отдельный штраф именно за это нарушение не установлен. Однако налоговики все же могут попытаться оштрафовать вас 2 за нарушение:

  • или порядка хранения свободных (то есть сверхлимитных) наличных 3. Видимо, налоговики в таких случаях считают, что наличные были выданы из кассы неправомерно, следовательно, должны были остаться в ней. А сумму, превышающую лимит, вы должны были сдать в банк для зачисления на расчетный счет;
  • или порядка ведения кассовых операций вообще.

Однако вам удастся штраф оспорить 4. Обычно суды не видят оснований для штрафа в выдаче подотчетных денег не по правилам, так как нарушение здесь есть, а вот ответственности за него нет 5.

Примечание. Если срок, на который выдаются деньги, не указан ни в РКО, ни в других документах фирмы (например, в распоряжении директора выдать деньги из кассы и т. п.) и есть другие «подотчетные» нарушения (в частности, выдача новой суммы до погашения задолженности по прежней), суд может принять сторону налоговиков 6. У них в этом случае появляется дополнительный аргумент: раз при выдаче денег срок не был установлен, то в тот же день работник обязан был вернуть не истраченные на конец дня деньги обратно в кассу. И эти деньги должны были войти в остаток за день.

Как избежать штрафа

Если налоговики с «кассовой» проверкой уже на пороге, а заявления у вас не оформлялись, помните: вы не должны немедленно отдавать проверяющим все затребованные ими документы. На представление документов отводится 1 рабочий день 7, и вы можете успеть оформить заявления.

Примечание. Затягивать с представлением документов не стоит. Если вы сдадите заявления после окончания проверки, инспекторы могут не «засчитать» их и при принятии решения исходить из того, что они отсутствовали. Именно так налоговики поступили в отношении сданных после истечения срока проверки кассовой книги и кассовых документов, и суд их поддержал 8.

Заявления нужно составить на все подотчетные суммы, выданные за предшествующие началу проверки 2 месяца, получить на них подписи работников и директора и сдать проверяющим.

За более ранние периоды делать заявления не имеет смысла, ведь срок давности по штрафу за «кассовые» нарушения составляет 2 месяца 9.

Когда заявления не нужны

Заявления не требуются:

  • при выдаче денег работнику путем перечисления на карту (корпоративную или зарплатную). Ведь Положение регулирует только работу с наличными. Переведя всю выдачу подотчетных денег в безналичную форму, вы сможете забыть о необходимости собирать заявления с подотчетников;
  • при возмещении потраченных работником личных денег. Ведь это уже не выдача под отчет.

Примечание. На бухгалтерских форумах можно встретить такой способ обойтись без «подотчетных» заявлений. Расходнику, на котором подотчетник поставил подпись, номер не присваивают и в кассовой книге его не регистрируют. Когда работник приносит документы на покупки, оформляют текущим днем РКО на возмещение его личных расходов, а первоначальный РКО тут же уничтожают. Таким образом, по документам никакой выдачи под отчет нет, а значит, нет и связанной с этим канители с заявлениями.

В промежутке между этими событиями в кассе денег меньше, чем указано в кассовой книге. Некоторые считают, что это безопасно даже в случае внезапной проверки, так как наказывается только отсутствие в кассовой книге записей о выручке.

Это заблуждение. Неоприходование, за которое положен штраф, — это также и отсутствие записей о расходовании наличных 10. Поэтому предостерегаем вас от использования такого способа;

  • при выдаче суточных. Проезд и проживание командированного работника организация может оплатить сама со своего расчетного счета. А наличными выдать только суточные. Основание их выдачи — приказ о направлении работника в командировку 11. Поэтому заявление на них не требуется.

Как упростить оформление заявлений

Сделайте «болванку» заявления, в которую работнику останется вписать только свои должность, ф. и. о., назначение и сумму необходимых ему наличных, а директору — срок и сумму. Раздайте (разошлите по электронной почте) эту форму работникам. Или заполняйте заявление сами и давайте на подпись директору и работнику вместе с РКО. Ведь Положение не требует, чтобы работники писали «подотчетные» заявления от руки. Собственноручно только директор указывает срок и сумму и ставит подпись. Вот пример формы заявления.

Генеральному директору

(наименование организации)

(ФИО руководителя)

от (должность и ФИО работника)

Заявление

Прошу выдать мне под отчет (сумма цифрами) для (на что будут израсходованы наличные).

(дата написания заявления) (подпись работника) (расшифровка подписи)

Решение руководителя: выдать из кассы (сумма цифрами) до (последний день срока, на который выдаются деньги)

(дата) (подпись руководителя)

Если наличные выдаются под отчет директору, то подписывать адресованное самому себе заявление и ставить на нем разрешительную надпись он не должен. Заявлению равнозначно собственноручно подписанное письменное распоряжение директора, в котором он от руки укажет сумму и срок, на который выдаются деньги. Вот примерная форма распоряжения.


В бухгалтерию (наименование организации)

Распоряжение

Выдать мне из кассы под отчет (сумма цифрами) до (последний день срока, на который выдаются деньги)
для (на что будут израсходованы наличные)

Генеральный директор (ФИО руководителя) (подпись)
(дата подписания распоряжения)

Чтобы не дергать директора с подписанием «подотчетных» заявлений, предложите ему передать полномочия на это тем работникам, которым он готов доверить принятие решений о расходовании денег из кассы. Для этого нужно оформить на них доверенность 12. В ней можно оговорить максимальную сумму, которой вправе распорядиться уполномоченный за определенный период времени.

Во многих фирмах есть работники, которые регулярно получают из кассы одну и ту же сумму под отчет. Например, водителям в начале каждого месяца выдается фиксированная сумма для оплаты топлива в течение этого месяца. На каждого из таких подотчетников вы можете сделать одно рамочное заявление, немного изменив приведенную выше форму: «Прошу выдавать в 2014 году столько-то на такие-то цели с такой-то периодичностью на такой-то срок». Завизируйте его у директора и указывайте его реквизиты в каждом РКО на выдачу денег этому подотчетнику.

***

Надеяться на отмену «подотчетных» заявлений не стоит: в проекте нового указания ЦБ о порядке ведения кассовых операций (предполагается, что оно начнет действовать 01.01.2014) сохранено требование составлять РКО согласно заявлению работника. Правда, планируется убрать требование о том, что надпись директора (уполномоченного им работника) о сумме и сроке должна быть непременно собственноручной. Ее можно будет заранее впечатывать при составлении заявления. А своей рукой директор должен будет поставить только подпись.

  • 1 п. 4.4 Положения ЦБ от 12.10.2011 от № 373-П (далее — Положение)
  • 2 ч. 1 ст. 15.1 КоАП РФ
  • 3 п. 1.4 Положения; Постановление 9 ААС от 06.05.2013 № 09АП-11841/2013-АК
  • 4 Постановление 9 ААС от 06.05.2013 № 09АП-11841/2013-АК
  • 5 Постановления 9 ААС от 31.01.2013 № 09АП-34612/2012, от 13.05.2013 № 09АП-10884/2013
  • 6 Постановление 9 ААС от 06.03.2013 № 09АП-2451/2013
  • 7 п. 3 Письма ФНС от 17.10.2012 № АС-4-2/17581; п. 31 Административного регламента, утв. Приказом Минфина от 17.10.2011 № 133н
  • 8 Постановления 15 ААС от 13.11.2013 № 15АП-17645/2013, от 22.03.2013 № 15АП-1997/2013
  • 9 ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ
  • 10 п. 6.1 Положения
  • 11 ст. 168 ТК РФ
  • 12 п. 1.2 Положения

Апгрейд налога на имущество по торговым и офисным центрам

Комментарий к новому порядку расчета налога с кадастровой стоимости недвижимости

Новикова Н. А. Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» 2014, № 1

Закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ

То, о чем так долго говорили, сбылось. В гл. 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ внесены изменения, согласно которым субъекты РФ имеют право изменить порядок расчета налога на имущество в отношении некоторых объектов недвижимости 1.

Новый порядок = новая налоговая база + новая ставка налога

Сразу отметим, что новый порядок расчета налога может быть введен только в отношении:

  • административно-деловых и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
  • нежилых помещений, предназначенных (либо фактически используемых) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Да и то не всех, а только тех из них, которые указаны в специальном пообъектном перечне, утвержденном на уровне региона. Налог по таким объектам нужно считать уже не с остаточной, а с кадастровой стоимости. В отношении них вводятся и специальные налоговые ставки. Установить эти ставки также должны регионы, так как в НК определены лишь их предельные значения. Так, максимальная ставка налога составляет 2:

  • на 2014 г.: для Москвы — 1,5%, для остальных регионов — 1%;
  • на 2015 г.: для Москвы — 1,7%, для остальных регионов — 1,5%;
  • на 2016 г. и далее — 2%.

Любопытно, что впервые федеральный закон вводит специальные ставки для отдельного субъекта Федерации — г. Москвы.

Подготовительная работа регионов

Для того чтобы новый порядок реально заработал с 2014 г., регионы должны были:

  • провести кадастровую оценку недвижимости и утвердить ее результаты (и такая работа велась очень активно последние несколько лет);
  • до 1 декабря 2013 г. внести изменения в региональные законы о налоге на имущество организаций 3;
  • до начала 2014 г. утвердить и разместить на своих официальных сайтах перечень объектов недвижимости, в отношении которых налог будет взиматься с кадастровой стоимости 4.

Если же хотя бы одно из указанных условий не выполнено, налог на имущество в 2014 г. вы продолжаете платить по старым правилам 5.

Налоговая база = кадастровая стоимость

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно:

  • или в территориальном отделении Росреестра, подав туда соответствующее заявление 6;
  • или обратившись к нормативному документу, утвердившему результаты кадастровой оценки в вашем регионе. Найти его, как правило, можно на официальном сайте субъекта РФ (или правительства субъекта РФ) вашего региона, а также в справочно-правовых системах. Например, кадастровая стоимость недвижимости в Москве утверждена Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 805-ПП;
  • или на портале услуг «Публичная кадастровая карта» Росреестра (отметим, что в настоящее время на портале данные о кадастровой оценке недвижимости приведены не по всем регионам).

Если вы являетесь собственником только части здания, а кадастровая стоимость отдельных помещений в нем не определена, ее придется рассчитать самостоятельно. Сделать это нужно таким образом 7:

Кадастровая стоимость части здания, руб. = Кадастровая стоимость здания, руб. / Общая площадь здания, кв. м х Площадь части здания, кв. м

Примечание. Публичная кадастровая карта размещена на сайте Росреестра: http://www.maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Порядок расчета налога по новым правилам

Авансовые платежи за I квартал, полугодие и 9 месяцев (если, конечно, в вашем регионе они введены) считаем по формуле 8:

Авансовый платеж = 1/4 х Кадастровая стоимость х Ставка налога

Годовой налог рассчитываем так:

Налог, начисленный по итогам года = Кадастровая стоимость х Ставка налога

И наконец, определяем налог, подлежащий уплате по итогам года:

Налог, подлежащий уплате по итогам года = Налог, начисленный по итогам года Авансовый платеж за I квартал + Авансовый платеж за полугодие + Авансовый платеж за 9 месяцев

Как видим, формулы по сравнению с прежним расчетом практически не изменились, в них лишь средняя (среднегодовая) стоимость имущества заменена на кадастровую. И ставка налога другая.

***

Напомним, что первый авансовый платеж налога на имущество, рассчитанного по новым правилам, уплачивается только в апреле. Тогда же подается и расчет по авансовым платежам. Остается надеяться, что к этому моменту ФНС отредактирует действующую форму отчетности по налогу на имущество.

  • 1 п. 2 ст. 380 НК РФ
  • 2 пп. 1, 3 ст. 380 НК РФ
  • 3 статьи 5, 372 НК РФ
  • 4 п. 7 ст. 378.2 НК РФ
  • 5 подп. 2 п. 12 ст. 378.2, п. 6 ст. 3 НК РФ
  • 6 форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития от 27.02.2010 № 75; http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/kadastr_4/
  • 7 п. 6 ст. 378.2 НК РФ
  • 8 п. 12 ст. 378.2 НК РФ

Меняем учетную политику на 2014 год

На что обратить внимание при обновлении налоговой и бухгалтерской учетной политики

Елина Л. А.  Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» 2014, № 1

В преддверии праздников не забудьте проверить, насколько готова ваша учетная политика к наступлению нового года. Если ваша организация по собственному желанию планирует в ней что-то поменять с начала 2014 г., приказ руководителя об этом должен быть датирован 2013 г. Мы обратим внимание лишь на некоторые особенности, которые могут быть полезны в наступающем году.

Примечание. Используйте конструктор учетной политики на нашем сайте. Просто выберите один из предлагаемых вариантов учета и распечатайте готовый документ: Формы —Конструктор учетной политики.

  • Оптимизируем рабочий план счетов бухучета с оглядкой на поправки в налог на имущество. С 2014 г. изменяются правила расчета налога на имущество организаций 1. Подробнее об этом вы можете прочитать на с. 27 этого номера ГК.

Если у вас есть офисная недвижимость, с которой налог на имущество надо платить исходя из ее кадастровой (а не балансовой) стоимости, лучше выделить такие «недвижимые» основные средства на специальный субсчет счета 01 «Основные средства» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Лучше обособленно учитывать и амортизацию по такому имуществу на счете 02 «Амортизация основных средств». Это упростит расчет налога на имущество. Если в вашей организации был утвержден регистр по расчету налога на имущество, возможно, придется разработать новый регистр. Также рекомендуем учитывать на отдельном субсчете основные средства, по которым налог на имущество вообще не нужно начислять. Это, к примеру, движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС в 2013 г. и позднее 2.

  • Включаем в перечень применяемых первичных документов УПД. Не так давно налоговая служба предложила использовать универсальный передаточный документ (УПД) 3. Он может заменить обычный счет-фактуру и товарную накладную по форме № ТОРГ-12 (акт выполненных работ/оказанных услуг). Если вы собираетесь использовать такой универсальный документ, отметьте это в учетной политике.

Если вы хотите, то можете оставить себе свободу действий при выборе того или иного первичного документа, подтверждающего отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг. Утвердите УПД в качестве первичного документа, который может использоваться вашей организацией. Наравне с этим оставьте в перечне первичных документов и товарную накладную, акт выполненных работ/оказанных услуг или иной документ. Также укажите в учетной политике, что по выбору руководителя организации либо по согласованию с контрагентом ваша компания вправе использовать любую из форм первичных документов, которые подтверждают передачу контрагенту товара, выполнение работ, оказание услуг.

  • Проверьте налоговые повышающие коэффициенты. С 2014 г. в налоговом учете уже нельзя применять повышающие коэффициенты амортизации, используемые в условиях агрессивной среды и (или) повышенной сменности, если ОС принято к учету в 2014 г. А между тем по ОС, которые были приняты к учету ранее, по-прежнему можно применять специальный коэффициент, не превышающий 2 4. Подробнее об этом — на с. 7.

Совсем удалять из учетной политики «агрессивные» повышающие коэффициенты не советуем, ведь тогда вы не сможете их применять при начислении амортизации по старым основным средствам.

Кроме того, с 1 января в НК появится прямой запрет на использование нескольких повышающих коэффициентов к «прибыльной» норме амортизации 5 (ранее об этом в своих письмах говорил Минфин 6). Поэтому проверьте, чтобы при наличии нескольких оснований для применения повышающих коэффициентов было закреплено, какой из них будет применяться (или по какому принципу и кто будет его определять).

  • У вас малое предприятие? Задумываемся над базовыми принципами бухучета и отчетности. Напомним, что с октября 2013 г. число малых предприятий выросло. Произошло это из-за изменения критериев для отнесения организаций к субъектам малого и среднего бизнеса 7. В частности, ранее статус малого/среднего предприятия не могли иметь организации, у которых более 25% уставного капитала принадлежит иностранным гражданам или научным и автономным образовательным учреждениям. Теперь это не является препятствием.

Внимание! Зафиксируйте в учетной политике все «бухучетные» льготы, которыми вы планируете воспользоваться.

У малых предприятий есть определенные послабления. К примеру, они могут вести упрощенный бухучет и сдавать отчетность по упрощенным формам. А микропредприятия вообще могут отказаться от двойной записи 8.

  • У вас «культурное» учреждение? Можете отказаться от налоговой амортизации «движимых» ОС. Дело в том, что с 1 января 2014 г. бюджетные учреждения — театры, музеи, библиотеки, концертные организации — могут при расчете налога на прибыль единовременно учитывать в расходах полную стоимость основных средств в момент их ввода в эксплуатацию. Только недвижимость нужно амортизировать, как раньше 9.

Чтобы воспользоваться такой льготой, надо прописать ее в учетной политике для целей налогообложения.

***

В заключение напомним, что бухгалтерскую и налоговую учетную политику можно оформить в виде единого документа или как два самостоятельных документа.

Утверждать каждый год учетную политику нет необходимости. Руководителю достаточно утвердить ее изменения и дополнения, если они требуются.

  • 1 Закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ; п. 2 ст. 380 НК РФ
  • 2 подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ
  • 3 Письмо ФНС от 21.10.2013 № ММВ-20-3/96@
  • 4 подп. 1 п. 1 ст. 259.3 НК РФ
  • 5 п. 5 ст. 259.3 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2014)
  • 6 Письмо Минфина от 14.09.2012 № 03-03-06/1/481
  • 7 Закон от 23.07.2013 № 238-ФЗ
  • 8 ч. 4 ст. 6 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ; Информация Минфина № ПЗ-3/2012
  • 9 п. 7 ст. 259 НК РФ (ред., действ. с 01.01.2014)

Взяли у гражданина заём, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?

Мацепуро Н. А.  Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» 2014, № 1

Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Переданная недвижимость — отступное

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости — это не что иное, как предоставление отступного 1.

Примечание. Образец соглашения об отступном вы можете найти: ГК, 2012, № 16, с. 68; 2011, № 6, с. 40.

Примечание. Соглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документов 2.

Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размера 3. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:

  • или равна сумме этой задолженности;
  • или превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

Разница в стоимости — не доход

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае — потому что по бумагам нет экономической выгоды 4. А во втором — такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФ 5. А по общему правилу доход физлица — это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ 4. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае — непредпринимательский 6.

Предупреждаем работника

Если фирма погасит процентный заем, полученный от работника, не деньгами, а недвижимостью, ему все равно придется заплатить НДФЛ с суммы заемных процентов, набежавших к моменту погашения.

Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

  • при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимости 7;
  • если будет обнаружено, что гражданин и организация — взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25% 8), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгоды 9. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой цене 10;
  • в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгоды 11. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, — НДФЛ. А организации — НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в них 12) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации — обычная реализация 13.

Примечание. Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

***

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи — это его доход, облагаемый НДФЛ 14.

Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налога 15. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларации 16.

  • 1 ст. 409 ГК РФ
  • 2 п. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 № 102
  • 3 ст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ
  • 4 ст. 41 НК РФ
  • 5 п. 1 ст. 208 НК РФ
  • 6 п. 4 ст. 105.3 НК РФ
  • 7 подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ
  • 8 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
  • 9 подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ
  • 10 п. 3 ст. 212 НК РФ
  • 11 пп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53
  • 12 подп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ
  • 13 п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ
  • 14 подп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ
  • 15 пп. 1, 5 ст. 226 НК РФ
  • 16 подп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ

Прокомментировать

 
заказ документа
задать вопрос
300‒12‒10
8 (800) 200‒12‒10
ВЫПУСКИ ГАЗЕТЫ
"КОНСУЛЬТАНТ ПО-РОСТОВСКИ"
© 1993-2018 «Компьютер Инжиниринг»
344018, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучёва, д. 234, 4‒й этаж
Тел./факс: (863) 300‒12‒10
Оставить отзыв
×