Консультант плюс лого

Аналитическая записка

Аналитическая записка для руководителя 5


Договор аренды изменение в одностороннем порядке

Для кого (для каких случаев): Для случаев невыгодного изменения договора аренды.
Сила документа: Определение Верховного Суда РФ. Весомый документ.
Схема ситуации:
Задумала Фирма заработать денег на сдаче офисных площадей в аренду. Но своей недвижимости не было. Поэтому Фирма нашла Организацию, которая имела недвижимость, но не имела желания возиться с мелкими арендаторами. Фирма (Арендатор) и Организация (Арендодатель) заключили договор аренды нежилых помещений сроком на 15 лет. Арендодатель по акту передал помещения Арендатору (Фирме). Договор зарегистрировали, как полагается. В договоре стороны предусмотрели обязанность Арендатора (Фирмы) содержать помещения в исправном состоянии, осуществлять при необходимости их текущий ремонт. Если во время аренды Фирма сделает какие-то неотделимые улучшения в арендованных помещениях, то Арендодатель должен их компенсировать.
Ну и поскольку Фирма собиралась сдавать арендованную площадь по кусочкам под офисы, то в договоре аренде было записано нужное условие. Арендатор (Фирма) вправе переуступать право аренды, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал. Такой серьёзный и ликвидный актив сделала себе Фирма из договора аренды.
Через какое-то время Арендодатель пришёл посмотреть – как Фирма использует его недвижимость. Увиденное Арендодателя огорчило. Помещения были в таком «побитом» состоянии, что явно требовали ремонта. Арендодатель предложил Фирме сделать ремонт за её счет. Фирма согласилась, но потребовала в два раза снизить арендную плату. Арендодатель на это согласился.
Стороны заключили соглашение по ремонту и содержанию арендованных помещений. Арендодатель осмотрел «разрушения» и составил список ремонтных работ, которые включили в соглашение. Фирме необходимо было самостоятельно заключить договоры с подрядчиками на ремонтные работы и оплатить их. Фирма «покряхтела», но согласилась с этим. Так же на Фирму «повесили» все заботы по улучшению и содержанию помещений в здании и прилегающей к зданию территории. Чувствуя, что затраты на ремонт и содержание арендованных помещений, могут её просто «раздавить», Фирма выторговала для себя важное условие. В соглашении был записан «потолок» годовых затрат на ремонт и содержание арендованных помещений –1 544 280 рублей в год. Ну и как было сговорено, Арендодатель «срезал» ежемесячную арендную плату вдвое.
Но вдруг между Арендодателем и Фирмой «пробежала чёрная кошка». Решил Арендодатель «послать» Фирму куда подальше. Арендодателю пришло в голову запретить Фирме сдавать помещения в субаренду. Для «закрытия лавочки», Арендодатель направил Фирме уведомление об отзыве своего согласия на субаренду и прочую передачу арендных прав. Но Фирма «наплевала» на это уведомление и продолжала сдавать арендованные площади под офисы. Тогда Арендодатель направил Фирме предложение о расторжении договора аренды. В качестве основания для расторжения были выбраны такие причины: А) Фирма не отчитывается о сделанном ремонте помещений; Б) Фирма не проводит ремонт помещений; В) Фирма игнорирует запрет на сдачу имущества в субаренду.
Пришлось Фирме отвечать на такие наветы. Фирма ответила, что нет никаких оснований для расторжения договора аренды. Во-первых, ремонт проведен, все арендованные помещения находятся в исправном состоянии, заходите, смотрите, проверяйте. Во-вторых, сдача помещений в субаренду осуществляется в соответствии с пунктом договора, аренды. Да. Арендодатель отменил этот пункт договора аренды, но Фирма не давала своего согласия на отмену этого пункта договора.
Полюбовно «разрулить» ситуацию у сторон не получилось. Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. Первые два суда встали на сторону Фирмы. Но кассационная инстанция решения первых судов отменила и заняла сторону Арендодателя. Ведь по своей правовой природе согласие собственника на совершение Фирмой сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку. Согласие собственника не зависит от воли другого лица – Фирмы. Значит, не зависит от воли другого лица и пункт договора, который разрешал Фирме субаренду. Арендодатель – хозяин своего согласия: захотел, дал его, захотел забрал назад. Значит, Арендодатель имел право отозвать свое согласие, а Фирма не имела права сдавать помещения в субаренду без согласия собственника помещений. Раз Фирма сдавала помещения в субаренду без согласия собственника, то такое её поведение являлось нарушением договора. Поэтому третий суд решил, что договор аренды подлежит расторжению.
Пришлось теперь Фирме дойти до Верховного Суда РФ. Там всё и решилось окончательно. Верховный суд отменил решение третьего суда и оставил в силе решения двух первых судов. И вот почему. Во-первых, Фирма представила доказательства ремонта, содержания и улучшения арендуемых помещений. Общая сумма затрат, подтвержденных первичными документами, на выполненные работы, материалы, содержание арендуемого имущества, заработную плату работников (в том числе электрика, сантехника, дворника, уборщицы) не была ниже «потолка» из соглашения (1 544 280 рублей в год).
Во-вторых, когда Арендодатель отозвал своё согласие на сдачу имущества в субаренду, он тем самым заявил о существенном изменении договора аренды! В результате этого существенного изменения Фирма лишалась того, на что она рассчитывала, заключая договор аренды. Ну, стала бы Фирма арендовать помещения, если бы знала, что не сможет сдать их в субаренду? Конечно нет!
Такое существенное изменение условий договора меняет суть самого договора и возможно только по соглашению сторон, либо по решению суда. С момента заключения договора аренды Фирма использовала арендованные помещения исключительно для сдачи их в субаренду в качестве офисов. Это был основной вид деятельности Фирмы. Фирма не допустила существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для Арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Собрав все эти умозаключения вместе, Верховный Суд РФ решил, что оснований для расторжения договора аренды по требованию Арендодателя не имеется.
Выводы и Возможные проблемы:
Нельзя выгнать Арендатора просто так «задрав» ему цену аренды. Теперь ещё и условия аренды не удастся поменять на невыгодные для Арендатора.
Строка для поиска в КонсультантПлюс:
«Договор аренды изменение в одностороннем порядке».
Цена вопроса:
Возможность вести свой бизнес.

Злоупотребление правом бенефициара

Для кого (для каких случаев): Для случаев злоупотреблений банковскими гарантиями.
Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.
Схема ситуации:
Взялась одна Фирма кое-чего построить для одной серьёзной Организации. У серьёзных Организаций всё очень серьёзно – у них и копейка с возу не упадёт. Кругом тройная защита от потери денег. И договор с Фирмой Организация обложила, чем только могла со всех сторон.
Работы были такие, что без аванса никак не обойтись. Но Организация авансы на ветер бросать не привыкла. Поэтому Фирме было выставлено жёсткое требование: мы вам аванс – вы нам банковскую гарантию на возврат аванса. Банковская гарантия должна быть такая – если что пойдёт не так, и вы не вернёте аванс, то пусть его нам вернёт Банк. Банк с вами потом за эту гарантию отдельно разберётся. И ещё «маленькое» требование. Банковские гарантии – они не вечны, в том смысле, что выдаются на какой-то срок. Если у нас с вами выполнение работ затянется, а срок банковской гарантии закончится, то тащите нам новую банковскую гарантию на аванс. А не принесёте вовремя, тогда мы получаем деньги с Банка по прежней банковской гарантии. Очень нужен был Фирме этот заказ, поэтому она согласилась.
Но Организация этим не ограничилась. Организация потребовала банковскую гарантию «на надлежащее исполнение обязательств по договору» в оставшейся сумме. Мол, если Фирма в сроки договора не уложится, то Организация пойдёт с этой банковской гарантией в Банк и получит там всю сумму договора за вычетом аванса. Банк, понятное дело, эти деньги с Фирмы вытрясет. Не банковская гарантия, а какой-то страшный штраф за задержку выполнения работ. Практически 100% стоимости договора. Причём без судов и разбирательств деньги сразу забираются в Банке. В эту банковскую гарантию добавили требование о выдаче такой же, но новой гарантии, если сроки выполнения работ будут затягиваться. Не успел новую банковскую гарантию принести – платишь по старой.
Прошло какое-то время, и серьёзная Организация пришла в Банк с двумя банковскими гарантиями на руках. Организация пришла и заявила, что новых банковских гарантий Фирма не предоставила. Это раз! Сроки выполнения договора Фирма сорвала. Это два! И полученный аванс не вернула. Это три! Банку куда деваться? Вот его гарантии и вот условия, по которым надо платить. Банк выплатил Организации около 12 миллионов рублей по своим гарантиям и естественно начал выжимать эти деньги из Фирмы. Фирма поняла – дело плохо. Работы почти выполнены, но за это «почти» пришлось отдать всю сумму договора. Вместо прихода 12 миллионов рублей получился расход на ту же сумму.
Фирма обратилась в суд. И в суде очень легко доказала, что серьёзная Организация серьёзно злоупотребила своими правами. Во-первых, Фирма выдала Организации новые банковские гарантии. И организация эти гарантии приняла, хотя и была не во всём с ними согласна. Во-вторых, Организация не прибежала в Банк и не порвала на глазах у всех новые банковские гарантии. Не прекратила их действие. То есть гарантии действовали. В-третьих, задержки в исполнении работ по договору были вызваны просрочками самой Организации в согласовании проектной и сметной документации в связи с изменением объема работ. О чём суду была представлена переписка между Фирмой и Организацией. И, в-четвёртых, стоимость невыполненных по договору работ была в районе 1.7 миллиона рублей. То есть Организация не получила работ на 1.7 миллиона рублей, но себе отхватила более 12 миллионов рублей. Несправедливый прибыток Организации составил почти 10.5 миллионов рублей.
Вот эту сумму суды и взыскали с Организации в пользу Фирмы.
Выводы и Возможные проблемы:
Какой опасной штукой может быть иногда банковская гарантия. С ней надо держать ухо востро. Не успеешь оглянуться, как по этой гарантии тебя разденут и разуют.
Строка для поиска в КонсультантПлюс:
«Злоупотребление правом бенефициара».
Цена вопроса:
Около 10.5 миллиона рублей.


Прокомментировать

 
заказ документа
задать вопрос
333‒0‒264
8 (800) 511‒9‒264
ВЫПУСКИ ГАЗЕТЫ
"КОНСУЛЬТАНТ ПО-РОСТОВСКИ"
© 1993-2019 «Компьютер Инжиниринг»
344002, ул. Красноармейская, д.170/84, 4 этаж
Тел./факс: (863) 333‒0‒264
Оставить отзыв
×